UNTUNG RUGI BELI TANAH KAVELING (KAPLING)

Untung Rugi Beli Kaveling

Untung Rugi Beli Kaveling??? Barangkali, Anda sering mendengar tawaran membeli KSB (kaveling siap bangun) dari satu pengembang perumahan. Atau, bisa pula penawaran tersebut bermuasal dari perorangan pemilik lahan.

Anda mungkin lantas berpikir, “Wah, mengapa mesti susah membangun rumah di kaveling kosong? Bukankah lebih mudah membeli rumah ready stock dari pengembang ataupun perorangan?” Itu pikiran yang mengidap kebenaran. Namun, sadarlah bahwa membeli KSB pun bisa berbuah untung.

Apa saja keuntungan tersebut? Simaklah hal berikut :

1. Bila membangun rumah sendiri di atas KSB, desain rumah bisa disesuaikan dengan selera dan kebutuhan Anda. Semisal, perbandingan antara lahan kosong dengan bangunan bisa Anda tentukan sendiri sesuai selera tentu saja di sini aturan tata ruang dari pemerintah setempat tetap perlu diperhatikan. Sudah tentu, hal ini tak bisa ditemui bila Anda membeli rumah ready stock.
Oh, ya, sekadar catatan, bila KSB terletak di sebuah kompleks real estat, pengembang kadang memberikan beberapa acuan yang mesti ditaati. Misal, fasad rumah mesti bergaya modern minimalis agar seragam dengan rumah lain di kawasan tersebut.

2. Biaya yang dikeluarkan bisa lebih murah. Ini hal yang tak mengherankan karena keuntungan buat pengembang tak perlu ada.

3. Kualitas bangunan bisa lebih terjaga. Ada syarat untuk hal ini: Anda mesti rajin mengontrol proses pembangunan rumah tersebut.

4. Pembangunan rumah bisa diangsur, disesuaikan dengan dana-waktu yang tersedia. Untuk Anda yang punya konsep rumah tumbuh, tentu hal ini sangat menyenangkan. Maklum, setelah memunyai satu rencana induk pembangunan, rumah bisa Anda dirikan secara bertahap.
Bila KSB itu ada di satu kompleks real estat, mungkin Anda perlu memerhatikan ketentuan bahwa dalam jangka waktu tertentu sejak dibeli (misalnya dua tahun), kaveling itu harus mulai diisi bangunan. Tak boleh selamanya dibiarkan kosong.
Selain keuntungan-keuntungan itu, sejumlah hal bisa membuat Anda rugi. Pertama, biaya pembangunan rumah di atas KSB bisa menggelembung, antara lain bila Anda terus ingin mengikuti selera. Bila ini terjadi, biaya yang dikeluarkan bisa melebihi pembelian rumah ready stock.
Kedua, bila KSB itu berlokasi di luar kompleks real estat, Anda tentu tak bisa menikmati fasilitas nan lengkap keluaran pengembang. Pun, biasanya harga rumah non-real estat lebih lambat naik.
Ketiga, bila Anda membeli KSB di satu kompleks real estat, biasanya sertifikat belum dipecah oleh sang pengembang (belum atas nama Anda). Pemecahan baru dilakukan saat rumah sudah dibangun. Alhasil, kalau Anda berniat menjaminkan KSB itu ke bank demi dana membangun rumah, biasanya bank itu sulit menerima.
Keempat, KSB keluaran pengembang biasanya mesti dibeli tunai. Atau, kalaupun pembayarannya bisa diangsur, paling-paling menggunakan kredit in-house keluaran pengembang yang punya maksimal masa angsuran 60 bulan.

- See more at: http://agenproperti.blogspot.com/2010/10/untung-rugi-beli-kaveling.html#sthash.PtoPKbdU.dpuf

Read more »

TIPS BELI TANAH WARISAN

Tips Beli Tanah Warisan

Tips Beli Tanah Warisan di daerah Semarang dan di Indonesia??? Tanah Warisan atau tanah yang dimiliki bersama oleh ahli waris merupakan tanah yang boleh dibilang rawan konflik dan sengketa pertanahan. Berdasarkan pengamatan penulis, hampir 65 % kasus konflik dan sengketa di Kabupaten Bangli terjadi pada tanah yang berasal dari tanah warisan.

Berikut Tips Membeli Tanah Warisan sebagai berikut :

• Pastikan surst-surat tanah warisan tersebut lengkap (ada SPPT, Bukti-bukti pemilikan sebelumnya bias berupa sertipikat, akta jual beli, hibah, surat wasiat, girik, letter C dan lain-lain)
• Pastikan objek jual beli itu ada dengan cara meninjau langsung lokasi tanah dan berusaha untuk mencari info tentang status dan kondisi tanah tersebut pada orang yang dituakan dilokasi tanah berada (sengketa atau tidak, digadaikan atau tidak, dijaminkan atau tidak....? dll).
• Buatlah Akta Jual Beli melalui PPAT dan jangan lupa membayar Pajak BPHTB-nya.
• Pastikan pula identitas pemilik tanah , siapa-siapa saja yang termasuk sebagai ahli waris atas tanah tersebut.
• Pembeli dan penjual (semua ahli waris) diwajibkan hadir dihadapan PPAT untuk membuat dan menandatangani Akta Jual Beli tersebut.
• Hindari sebisa mungkin kedua belah pihak mewakilkan kepada pihak lain atau biasa dikenal dengan istilah Kuasa Menjual apalagi dibawah tangan (tidak dibuat oleh Notaris). Ingat…banyak kejadian tanda tangan ahli waris dipalsukan atau ditandatangani sendiri oleh pihak yang menjadi pihak penerima kuasa menjual.
• Hindari sikap yang penting Akta jadi, tidak mau tahu dan tahu beres saja. Umumnya terjadi saat pembuatan akta, kedua belah pihak tidak hadir menghadap PPAT dan itu sangat beresiko besar dikemudian hari.
• Lakukan pembayaran atau penyerahan uang kepada pihak penjual didepan PPAT dengan saksi-saksi dari kedua belah pihak atau pejabat pemerintahan setempat atau yang bida dipercaya. Pastikan semua ahli waris telah menerima uang hasil penjualan.
• Buatlah Dokumentasi/ foto  semua  kegiatan tersebut   (penandatanganan Akta, penyerahan uang, dll) yang tujuannya apabila dikemudian hari timbul masalah, foto tersebut dapat dijadikan alat pembuktian bahwa ahli waris (penjual) pada saat itu ada dan telah menerima uang hasil penjualan tanah warisannya.
• Hindari melakukan transaksi jual beli dari belakang meja atau melalui perantara (tidak bertemu langsung dengan pemilik tanah).
• Sesegera mungkin mendaftarkan tanah anda ke Kantor Pertanahan setempat selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak Akta selesai.
• Pelihara dan manfaatkan tanah yang baru anda beli sebaik mungkin dan jangan ditelantarkan (pasang patok tanda batas, melakukan pemagaran, dll).

Read more »

SENGKETA TANAH DAN PENYELESAIANNYA

Sengketa Tanah

A. Pengertian Sengketa Tanah

Akhir-akhir ini kasus pertanahan muncul ke permukaan dan merupakan bahan pemberitaan di media massa. Secara makro penyebab munculnya kasus-kasus pertanahan tersebut adalah sangat bervariasi yang antara lain :

• Harga tanah yang meningkat dengan cepat.
• Kondisi masyarakat yang semakin sadar dan peduli akan kepentingan / haknya.
• Iklim keterbukaan yang digariskan pemerintah.

Pada hakikatnya, kasus pertanahan merupakan benturan kepentingan (conflict of interest) di bidang pertanahan antara siapa dengan siapa, sebagai contoh konkret antara perorangan dengan perorangan; perorangan dengan badan hukum; badan hukum dengan badan hukum dan lain sebagainya. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, guna kepastian hukum yang diamanatkan UUPA, maka terhadap kasus pertanahan dimaksud antara lain dapat diberikan respons / reaksi / penyelesaian kepada yang berkepentingan (masyarakat dan pemerintah),

Menurut Rusmadi Murad, pengertian sengketa tanah atau dapat juga dikatakan sebagai sengketa hak atas tanah, yaitu :

Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan sesuatu pihak (orang atau badan) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku.

B. Penyelesaian Sengketa Tanah

Cara penyelesaian sengketa tanah melalui BPN (Badan Pertanahan Nasional) yaitu :

Kasus pertanahan itu timbul karena adanya klaim / pengaduan / keberatan dari masyarakat (perorangan/badan hukum) yang berisi kebenaran dan tuntutan terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara di lingkungan Badan Pertanahan Nasional, serta keputusan Pejabat tersebut dirasakan merugikan hak-hak mereka atas suatu bidang tanah tersebut. Dengan adanya klaim tersebut, mereka ingin mendapat penyelesaian secara administrasi dengan apa yang disebut koreksi serta merta dari Pejabat yang berwenang untuk itu. Kewenangan untuk melakukan koreksi terhadap suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan (sertifikat / Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), ada pada Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Kasus pertanahan meliputi beberapa macam antara lain :

1. Mengenai masalah status tanah,
2. Masalah kepemilikan,
3. Masalah bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar pemberian hak dan sebagainya.

Setelah menerima berkas pengaduan dari masyarakat tersebut di atas, pejabat yang berwenang menyelesaikan masalah ini akan mengadakan penelitian dan pengumpulan data terhadap berkas yang diadukan tersebut. Dari hasil penelitian ini dapat disimpulkan sementara apakah pengaduan tersebut dapat diproses lebih lanjut atau tidak dapat. Apabila data yang disampaikan secara langsung ke Badan Pertanahan Nasional itu masih kurang jelas atau kurang lengkap, maka Badan Pertanahan Nasional akan meminta penjelasan disertai dengan data serta saran ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat letak tanah yang disengketakan. Bilamana kelengkapan data tersebut telah dipenuhi, maka selanjutnya diadakan pengkajian kembali terhadap masalah yang diajukan tersebut yang meliputi segi prosedur, kewenangan dan penerapan hukumnya. Agar kepentingan masyarakat (perorangan atau badan hukum) yang berhak atas bidang tanah yang diklaim tersebut mendapat perlindungan hukum, maka apabila dipandang perlu setelah Kepala Kantor Pertanahan setempat mengadakan penelitian dan apabila dari keyakinannya memang harus distatus quokan, dapat dilakukan pemblokiran atas tanah sengketa. Kebijakan ini dituangkan dalam Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 14-1-1992 No 110-150 perihal Pencabutan Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 tahun 1984.

Dengan dicabutnya Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 Tahun 1984, maka diminta perhatian dari Pejabat Badan Pertanahan Nasional di daerah yaitu para Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, agar selanjutnya di dalam melakukan penetapan status quo atau pemblokiran hanya dilakukan apabila ada penetapan Sita Jaminan (CB) dari Pengadilan. (Bandingkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1997 Pasal 126).

Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa apabila Kepala Kantor Pertanahan setempat hendak melakukan tindakan status quo terhadap suatu Keputusan Tata Usaha Negara di bidang Pertanahan (sertifikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah), harusnya bertindak hati-hati dan memperhatikan asas-asas umum Pemerintahan yang baik, antara lain asas kecermatan dan ketelitian, asas keterbukaan (fair play), asas persamaan di dalam melayani kepentingan masyarakat dan memperhatikan pihak-pihak yang bersengketa.

Terhadap kasus pertanahan yang disampaikan ke Badan Pertanahan Nasional untuk dimintakan penyelesaiannya, apabila dapat dipertemukan pihak-pihak yang bersengketa, maka sangat baik jika diselesaikan melalui cara musyawarah. Penyelesaian ini seringkali Badan Pertanahan Nasional diminta sebagai mediator di dalam menyelesaikan sengketa hak atas tanah secara damai saling menghormati pihak-pihak yang bersengketa. Berkenaan dengan itu, bilamana penyelesaian secara musyawarah mencapai kata mufakat, maka harus pula disertai dengan bukti tertulis, yaitu dari surat pemberitahuan untuk para pihak, berita acara rapat dan selanjutnya sebagai bukti adanya perdamaian dituangkan dalam akta yang bila perlu dibuat di hadapan notaris sehingga mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

Pembatalan keputusan tata usaha negara di bidang pertanahan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan adanya cacat hukum/administrasi di dalam penerbitannya. Yang menjadi dasar hukum kewenangan pembatalan keputusan tersebut antara lain :

1. Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Keputusan Presiden No 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Di Bidang Pertanahan.
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1999.

Dalam praktik selama ini terdapat perorangan/ badan hukum yang merasa kepentingannya dirugikan mengajukan keberatan tersebut langsung kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. Sebagian besar diajukan langsung oleh yang bersangkutan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional dan sebagian diajukan melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan diteruskan melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi yang bersangkutan.

C. Kekuatan Pembuktian dalam Penyelesaian Sengketa Tanah

Pembuktian, menurut Prof. R. subekti, yang dimaksud dengan membuktikan adalah Meyakinkan hakim tentang kebenaran dalil atau dalil-dalil yang dikemukakan dalam suatu persengketaan.

Kekuatan Pembuktian, Secara umum kekuatan pembuktian alat bukti tertulis, terutama akta otentik mempunyai tiga macam kekuatan pembuktian, yaitu:

1. Kekuatan pembuktian formil. Membuktikan antara para pihak bahwa mereka sudah menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.
2. Kekuatan pembuktian materiil. Membuktikan antara para pihak, bahwa benar-benar peristiwa yang tersebut dalam akta itu telah terjadi.
3. Kekuatan mengikat. Membuktikan antara para pihak dan pihak ketiga, bahwa pada tanggal tersebut dalam akta yang bersangkutan telah menghadap kepada pegawai umum tadi dan menerangkan apa yang ditulis dalam akta tersebut.

Oleh karena menyangkut pihak ketiga, maka disebutkan bahwa kata otentik mempunyai kekuatan pembuktian keluar.

SERTIFIKAT

Sertifikat adalah buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

Kekuatan Pembuktian Sertifikat, terdiri dari :

1. Sistem Positif
Menurut sistem positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu – satunya tanda bukti hak atas tanah.

2. Sistem Negatif
Menurut sistem negatif ini adalah bahwa segala apa yang tercantum didalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan.

D. Hal – Hal yang Menyebabkan Terjadinya Sengketa Tanah

Menurut Kepala BPN Pusat, setidaknya ada tiga hal utama yang menyebabkan terjadinya sengketa tanah :

1. Persoalan administrasi sertifikasi tanah yang tidak jelas, akibatnya adalah ada tanah yang dimiliki oleh dua orang dengan memiliki sertifikat masing-masing.
2. Distribusi kepemilikan tanah yang tidak merata. Ketidakseimbangan dalam distribusi kepemilikan tanah ini baik untuk tanah pertanian maupun bukan pertanian telah menimbulkan ketimpangan baik secara ekonomi, politis maupun sosiologis. Dalam hal ini, masyarakat bawah, khususnya petani/penggarap tanah memikul beban paling berat. Ketimpangan distribusi tanah ini tidak terlepas dari kebijakan ekonomi yang cenderung kapitalistik dan liberalistik. Atas nama pembangunan tanah-tanah garapan petani atau tanah milik masyarakat adat diambil alih oleh para pemodal dengan harga murah.
3. Legalitas kepemilikan tanah yang semata-mata didasarkan pada bukti formal (sertifikat), tanpa memperhatikan produktivitas tanah. Akibatnya, secara legal (de jure), boleh jadi banyak tanah bersertifikat dimiliki oleh perusahaan atau para pemodal besar, karena mereka telah membelinya dari para petani/pemilik tanah, tetapi tanah tersebut lama ditelantarkan begitu saja. Mungkin sebagian orang menganggap remeh dengan memandang sebelah mata persoalan sengketa tanah ini, padahal persoalan ini merupakan persoalan yang harus segera di carikan solusinya. Kenapa demikian? karena sengketa tanah sangat berpotensi terjadinya konflik antar ras, suku dan agama. Akibatnya harga diri harus dipertaruhkan.

- See more at: http://agenproperti.blogspot.com/2010/10/sengketa-tanah.html#sthash.tLNPcVcq.dpuf

Read more »

LEGALITAS KEPEMILIKAN TANAH / SURAT TANAH

Legalitas Kepemilikan Tanah

Legalitas Kepemilikan Tanah??? Kepemilikan tanah mengandung 2 aspek pembuktian agar kepemilikan tersebut dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu :

a. Bukti Surat

Bukti kepemilikan yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun itu tidaklah mutlak. Artinya, sebuah sertifikat dianggap sah dan benar selama tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut. Ketidakmutlakan itu untuk menjamin asas keadilan dan kebenaran. Oleh karenanya, ada 4 hal/prinsip yang wajib dipenuhi dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu:

1) Status/dasar hukum (alas hak kepemilikan).

Hal ini untuk mengetahui/memastikan dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh; apakah jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, atau dari hak garap tanah negara, termasuk juga riwayat tanahnya;

2) Identitas pemegang hak (kepastian subyek).

Untuk memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah orang tersebut benar-benar berwenang untuk mendapatkan hak tanah yang dimaksud;

3) Letak dan luas obyek tanah (kepastian obyek).

Yang diwujudkan dalam bentuk surat ukur/gambar situasi (GS) untuk memastikan di mana letak/batas-batas dan luas tanah tersebut agar tidak tumpang tindih dengan tanah orang lain, termasuk untuk memastikan obyek tanah tersebut ada atau tidak ada (fiktif).

4) Prosedur penerbitannya (prosedural).

Harus memenuhi asas publisitas yaitu dengan mengumumkan pada kantor kelurahan atau kantor pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut, agar pihak lain yang merasa keberatan dapat  mengajukan sanggahan sebelum pemberian hak (sertifikat) itu diterbitkan (pengumuman tersebut hanya diperlukan untuk pemberian hak/sertifikat baru bukan untuk balik nama sertifikat).

Prosedur teknis lainnya sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah tentang Pendaftran Tanah (PP No. 24 tahun 1997).

Bilamana terdapat cacat hukum, dengan kata lain tidak memenuhi syarat dari salah satu atau lebih dari 4 prinsip di atas, maka konsekuensinya pihak ketiga yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat, baik melalui Putusan Pengadilan ataupun Putusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Selain sertifikat, terdapat pula bukti surat lainnya yang biasa dikenal dengan nama Girik, Ketitir, Ireda, Ipeda, SPPT (PBB) untuk tanah-tanah milik adat atau tanah garapan. Namun, sebenarnya dokumen tersebut bukanlah tanda bukti kepemilikan, tetapi tanda bukti pembayaran pajak. Hal ini dapat membuktikan bahwa orang pemegang dokumen tersebut adalah orang yang menguasai atau memanfaatkan tanah tersebut yang patut diberikan hak atas tanah.

Di dalam prakteknya, dokumen sejenis ini cukup kuat dijadikan dasar permohonan hak atas tanah atau sertifikat, karena pada dasarnya hukum tanah kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5, Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960.

b Bukti Fisik

Ini untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar menguasai secara fisik tanah tersebut dan menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (fisik) dan hak bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi, dan untuk memastikan bahwa si pemegang surat (sertifikat) tersebut tidak menelantarkan tanah tersebut karena adanya fungsi sosial tanah.

Beberapa hal tentang pembayaran dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), guna mencegah kerugian di kemudian hari. Beberapa hal yang perlu diperhtikan antara lain:

• Pengecekan keabsahan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat dan memastikan rumah tersebut letaknya sesuai dengan gambar situasi di sertifikat.
• Memastikan bahwa si penjual adalah pemegang hak yang sah atas rumah tersebut dengan cara memeriksa buku nikah dan Fatwa Waris, untuk mengetahui siapa saja ahli waris yang sah, karena harta tersebut adalah harta warisan dari suaminya.
• Meminta surat keterangan dari pengadilan negeri setempat, apakah rumah tersebut dalam sengketa atau tidak.
• Meminta keterangan tentang advis planning dari Kantor Dinas Tata Kota setempat untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan di lokasi tersebut.
• Memeriksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk memastikan apakah renovasi tersebut sesuai dengan IMB perubahannya. Jika tidak bangunan itu bisa disegel atau denda.
• Memastikan yang menandatangani AJB dari pihak penjual adalah ahli waris yang sah atau setidaknya mempunyai kuasa untuk kepentingan tersebut.

Semua transaksi tanah dan bangunan bisa dilakukan dengan aman apabila sesuai dengan prosedur legal yang berlaku.

- See more at: http://agenproperti.blogspot.com/2010/10/legalitas-kepemilikan-tanah.html#sthash.x3UmSi8L.dpuf

Read more »

TIPS LANGKAH LANGKAH MEMBELI TANAH CASH DAN DENGAN KPR

Tips Membeli Tanah Cash, atau Kedit KPR

Tips Membeli Tanah??? Saat ini, kesempatan untuk membeli tanah kosong di tengah kota bisa dibilang kecil. Namun bukan berarti tidak mungkin. Jika beruntung, anda bisa menemukan tanah kosong di dalam kota. anda bisa bebas bereksplorasi, terutama soal desain. Sebab, tidak sedikit perumahan yang dibangun beberapa developer memiliki jenis desain rumah yang seragam. Untuk itu, anda memang harus keluar dana lebih mahal. Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:

Cek surat Tanah
Bila surat giriknya(dikeluarkan oleh kelurahan, bukan dari notaris, jadi belum disahkan oleh negara), jika anda membayar dengan KPR, bank biasanya menolak. Tapi, bila anda membayar tunai, hal ini daoar menjadi alasan anda menurunkan harga jual. Tampaknya, anda juga perlu jasa notaris untuk mengecek apakah tanah tersebut dalam sengketa atau tidak.

Anda perlu mengurus sertifikat hak milik (SHM) dan IMB sendiri
Anda bisa mengurus SHM di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). Bila tak ingin repot, anda bisa memakai jasa notaris. Sedangkan IMB, anda bisa mengajukannya di SUDIN Dinas Tata Kotta Kecamatan sesuai lokasi tanah yang akan dibangun.

Gunakan jasa arsitek
dengan konsep desain dan pembangunan yang lebih optimal, agar pembangunan rumah berjalan lancar.

Read more »

FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA TANAH

Faktor Tanah

Faktor Tanah??? Faktor faktor yang mempengaruhi harga tanah adalah sebagai berikut :

1. Posisi Lokasi. Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana

2. Bahu Jalan. Pilillah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi.

3. Akses Jalan. Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”.

4. Contour Tanah. Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill).

5. Status Lokasi. Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan

6. Prospek. Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda.

7. Surat kelengkapan. Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

- See more at: http://agenproperti.blogspot.com/2010/10/faktor-tanah.html#sthash.Lv1noG1n.dpuf

Read more »

KARAKTERISTIK, CARA DAN TIPS INVESTASI DALAM MEMBELI TANAH

Karakteristik Investasi Tanah

Karakteristik Investasi Tanah??? Dalam konsep ekonomi maka tanah itu mempunyai nilai. Tanah mempunyai karakteristik yang unik karena tidak dapat digunakan secara bersama-sama dengan investasi lain.

Ciri lainnya adalah :

• Setiap persil tanah bersifat unik di lokasinya serta komposisinya, tidak dapat dipindahkan ke posisi yang lebih baik
• Tanah memerlukan pengembangan agar menjadi lebih produktif
• Tanah dapat digunakan berulang kali dalam waktu yang lama dan memerlukan berbagai keahlian guna mengoperasikannya dalam pengertian investasi secara benar
• Tanah itu adanya terbatas dan tidak ada data formal sehingga sulit untuk menemukan segala sesuatu informasi yang kita perlukan tanpa mengadakan penelitian
• Tanah itu sangat berguna bagi masyarakat namun tidak ada pasar formal seperti Bursa Real Estate atau Pasar Kondominium baik untuk pertukaran maupun jual beli
• Kebanyakan anggota masyarakat tidak mengetahui banyak tentang penjualan dari properti dan bahkan sangat sedikit mengetahui mengenai negosiasi yang sedang berlangsung
• Sistem pendanaan dengan jumlah yang besar dan kompleks diperlukan untuk mendukung pasar real estate
• Adanya kesenjangan waktu yang panjang antara keputusan atas konsep/rencana pengembangan dengan penjualannya dan dalam tenggang waktu tersebut maka berbagai penyimpangan dari rencana akan terjadi
• Secara relatif tidak bisa dibagi sehingga agak sulit untuk membelinya sesuai dengan ukuran yang kita butuhkan, dan biasanya harus membelinya secara utuh/keseluruhan.

========================================================================

Beli Tanah di Indonesia

Tips Beli Tanah di Jakarta, bogor, bekasi, tangerang, cikarang, bali, selain membeli rumah yang sudah jadi di perumahan atau perkampungan, membangun rumah diatas tanah sendiri merupakan impian dan harapan hampir semua orang terutama yang sudah berkeluarga atau menikah, dan juga bagi pasangan yang sudah lama menyewa rumah.

Jika uang atau dana untuk membeli sebuah tanah untuk membangun rumah sudah tersedia, maka pada saat hendak membeli tanah kita harus sangat berhati-hati, karena bisa saja anda tertipu dan akhirnya kecewa karena tidak sesuai dengan harapan anda, padahal dana untuk pembeli tanah tersebut sudah lama anda kumpul-kumpul.

Berikut beberapa tips membeli tanah untuk anda :

• Jangan terburu-buru untuk membeli tanah, pelajari dan bandingkan harga tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan kondisi yang hampir sama. Ingatlah bahwa membeli sesuatu di "toko" pertama adalah kesalahan yang fatal
• Jangan membeli tanah yang baru dikavling karena harga tanah tersebut pasti sangat mahal. Atau setidaknya carilah informasi harga pasaran di sekitar lokasi Kavling a Siap Bangun tersebut :)
• Kalau bisa carilah orang yang ingin menjual tanah karena kepepet karena harganya pasti lebih murah. Percayalah..setiap hari ada saja orang yang sedang kepepet butuh uang cepat dan ingin menjual tanahnya secepatnya kepada penawar pertama
• Coba anda kira-kira kalau anda hendak menjual tanah tersebut 3 atau 4 tahun mendatang apakah harganya sudah naik minimal 15% dari harga awal. Kalau harganya masih sama jangan dibeli. caranya, bandingkan harga tanah disekitar situ 4-5 tahun yang lalu
• Jangan membeli tanah yang berada di pinggir sungai, di bawah jalur listrik tekanan tinggi atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamatan keluarga anda. Pikirkan kenyamanan dan keselamatan keluarga anda. Kecuali tentunya harganya amat sangat murah, dan anda adalah ahli rekayasa teknik, dan anda yakin bisa menjualnya lagi atau menyewakannya pada orang lain
• Cari tanah dengan posisi yang strategis seperti di persimpangan atau di jalan protokol. Tapi biasanya tanah diposisi hook lebih mahal. Tapi intinya adalah, anda belum tau harganya murah atau mahal kalau belum menanyakannya kan?
• Jika anda kurang informasi hubungi agen tanah, tapi jangan mudah terkena rayuan, harus ada pertimbangan. check informasi dari setidaknya 5 sumber info. Tetangga,NJOP,owner,dan feeling anda
• Periksa kelengkapan surat tanah tersebut apakah akte atau sertifikat, saat jual beli minimal anda buat akte tanah tsb. jangan sampai tergiur harga murah, ternyata anda tidak bisa membaliknama tanah tersebut menjadi milik resmi anda berstatus HM/HGB
• Ingat membeli sangat mudah karena anda yang punya uang dan menjual sangatlah sulit karena anda butuh uang. Saat punya uang anda adalah boss.
• Jangan membeli tanah di daerah yang sudah lama/ pemukiman lama karena sebagai pendatang anda akan kurang dihargai. Belilah di daerah pemukiman baru maksimal usia 20 tahun. Kecuali tentunya anda sudah paham konsekuensinya, dan anda termasuk orang yang bisa bergaul dengan cepat. seringkali klien kami memilih lingkungan dengan strata pendidikan dan ekonomi yang hampir seragam.. biasanya bahasanya akan nyambung.
• Periksa lingkungan masyarakat sekitar, karena lingkungan yang kurang baik bisa mempengaruhi keluarga anda.

=============================================================

Membeli Sebidang Tanah

Tips Membeli Sebidang Tanah??? Membeli sebidang tanah dapat di ibaratkan membeli suatu asset yang sifatnya seumur hidup bahkan dapat diwariskan kepada anak-cucu. Untuk itu perlu banyak factor yang dipertimbangkan, diantaranya :

1. Faktor Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat menjadi faktor utama dalam pembelian sebidang tanah. Tujuannya agar asset ini harus dipandang sebagi barang produktif dapat menghasilkan nilai lebih. Apalagi jika dijadikan investasi yang sewaktu-waktu akan dujual kembali atau disewakan. Semakin strategis lokasinya semakin tanah tersebut bernilai “emas”.

2. Faktor Peruntukan
Faktor peruntukan disini merupakan keberadaan lokasi tanah dengan rencana tata kota pada wilayah yang bersangkutan. Jika nantinya akan dibangun untuk hunian, maka sebaiknya disesuaikan dengan peruntukannya yang memang untuk wilayah perumahan. Demikian pula untuk non-hunian seperti perkantoran atau bangunan komersial lainnya.

3. Faktor Harga
Harga yang terbaik untuk membeli tanah sebenarnya harga dibawah nilai NJOP tanah. Lebih beruntung lagi bilamana ada orang yang butuh uang lalu menjual dengan harga separuhnya. Namun harga yang cukup adil (fair) ialah ekuifalen dengan harga NJOP tanah, dan kalaupun memang memerlukannya perlu ditawar agar tidak lebih dari saty setengah kali lipatnya.

4. Faktor Legalitas
Faktor legalitas merupakan factor yang sangat vital dalam membeli tanah. Sebaiknya untuk membeli tanah adalah tanah yang telah bersertifikat Hak Milik (HM) yang langsung atas nama penjualnya. Bilamana bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Guna Usaha (HGU), periksa masa berlakunya, dan apabila habis jangka waktunya apakah dapat diperpanjang kembali. Mintalah bantuan Notaris setempat untuk mengecek aspek legalitas tanah tersebut.

5. Faktor Keamanan
Apabila sudah membeli tanah sebaiknya segera di pagari guna mengantisipasi dari okupansi atau penyerobotan oleh pihak lain yang pada akhirnya akan merugikan si pemilik tanah.

6. Faktor Pematangan
Dalam membeli tanah sebagai investasi, yang suatu saat dijual kembali atau disewakan, maka tanah tersebut perlu dimatangkan agar terlihat lebih menarik dan siap untuk dimanfaatkan.

===========================================================

Read more »

LANGKAH LANGKAH MEMBELI TANAH

Langkah Membeli Tanah??? Apakah anda sedang mencari tanah di daerah Bekasi ataupun di Bekasi? Berikut adalah sekilas tips langkah membeli tanah :

1. Pertama (lokasi tanah)
Ini hal yang paling mendasar yang perlu diketahui. Jangan sekali-kali anda membeli tanah tanpa pernah sekalipun melikat lokasi secara langsung. Walaupun sekarang banyak layanan penjualan tanah secara on line dengan menampilkan foto, sebelum anda bertransaksi wajib hukumnya untuk melihat lokasi secara langsung.

2. Kedua (status tanah)
Status tanah harus jelas kepemilikannya, apakah perseorangan, CS tanah kas pemerintah atau milik badan hokum (CV, PT, Koperasi, dll). Apakah tanah tersebut telah bersertifikat atau belum. Dan yang perlu di perhatikan lagi adalah status tanah pertanian atau tanah kering. Statusnya kepemilikan juga perlu dicek apakah Hak Milik atau hak-hak lainnya (misal : HGB, HGU). Status itu harus jelas agar tidak ada tuntutan/ sengketa dikemudian hari, selain itu untuk lebih mempermudah proses pembuatan sertifikat/ balik nama sertifikat.

3. Ketiga (Akses Jalan)
Hal berikut yang perlu diperhatikan adalah status jalan menuju tanah apakah hanya menumpang sementara di tanah orang atau sudah tergambar di peta desa. Jangan sampai anda membeli tanah yang belum memiliki akses jalan yang resmi.

4. Keempat (fasilitas umum)
Apabila anda ingin segera mendirikan bangunan di atas tanah yang akan dibeli maka ushakan daerah tersebut telah difasilitasi jaringan listrik. Untuk air, jika kondisi air tanah baik dan layak konsumsi maka ketiadaan jaringan PDAM tidak begitu bermasalah, tetapi jika air tanah kurang baik (biasanya di daerah perkotaan/ padat penduduk) maka perlu dicek apakah ada jaringan instalasi PDAM atau tidak. Sedangkan telepon bisa menggunakan Handphone jadi jika tidak ada instalasi telepon kabel anda tidak perlu risau.

Demikian beberapa tips dasar sebelum anda membeli tanah, masih banyak tips-tips lain agar investasi anda tidak sia-sia. Mungkin di lain kesempatan akan kami sampaikan di tempat yang sama. Semoga bermanfaat. -

Read more »

TIPS MEMBELI TANAH AMAN DARI PENIPUAN DAN MURAH

Tips untuk Membeli Tanah di Bekasi atau di Indonesia??? Beberapa tips penting agar anda dapat membeli tanah dengan aman antara lain:

A.Pemeriksaan Awal :

1) Melakukan pengecekan terlebih dahulu nilai ekonomis dari suatu tanah yang akan kita beli;
Nilai ekonomis yang dimaksud adalah:

• Infrastruktur di sekitar tanah tersebut berada, mis: letak tanah tersebut berada pada areal industri, perkantoran, pasar, dll. Menyebabkan tanah tersebut mahal daripada yang lainnya;
• Tanah tersebut sangat sulit dijangkau oleh transportasi, dll;
• Tanah tersebut tidak berada dalam posisi (Tusuk Sate) karena lokasi tidak memiliki nilai ekonomis.

2) Melakukan pengecekan kepemilikan tanah kepada Kelurahan ataupun Kecamatan setempat atas batas-batas tanah tersebut.
Yang perlu anda persiapkan adalah :

• Membuat Surat permohonan pengecekan atas suatu tanah, yang ditujukan kepada Kelurahan atau kecamatan tempat tanah tersebut berada.
• Meminta Surat keterangan dari kelurahan atau kecamatan mengenai asal-usul suatu tanah tersebut. Tujuannya adalah : untuk mengetahui atas asal-usul suatu tanah, maka sebaiknya terlebih dahulu melakukan permohonan kepada Kantor Kelurahan, Kecamatan, di karenakan berkas-berkas tersimpan mulai dari Akta Pengikatan Jual-Beli sampai dengan status tanah.

3) Mengetahui status tanah dengan melakukan pengecekan ke BPN setempat, apakah tanah tersebut benar-benar hak milik pemilik tanah tersebut ataukah dalam keadaan dijaminkan ke dalam suatu instansi.
Untuk melakukan pengecekan di BPN terhadap suatu tanah apakah bermasalah atau tidak, sebaiknya anda menyiapkan terlebih dahulu sbb:
1.Sertifikat Asli tanah dimana tanah tersebut berada.
2.Membuat suatu surat permohonan kepada BPN untuk melakukan  pengecekan atas suatu tanah tersebut.
3.Apabila tanah tersebut merupakan hipotik maka sebaiknya melampirkan foto copy Akta Hipotik,Dll.
4.Apabila tanah tersebut dalam keadaan masih letter “C” atau belum di konversi sesuai Undang-Undang Agraria (UU No.5 tahun 1960) maka sebaiknya status tanah tersebut di daftarkan kepada Badan Pertanahan agar menjadi Hak Milik, HGB, dll;
5.Apabila tanah tersebut masih merupakan waris maka terlebih dahulu membuat Perjanjian dimana setelah tanah tersebut diperjual-belikan maka pihak ahli waris tidak akan menuntut kepemilikan atas tanah tersebut.
Yang perlu anda persiapkan adalah:

• Surat Pernyataan dari setiap ahli waris bahwa suatu saat tidak ada  seorangpun ahli waris yang akan menuntut atas suatu tanah tersebut.
• Membuat Akta Pengikatan Jual-Beli dengan pihak penjual.
• Membuat Akta Penyerahan Hak antara Ahli waris kepada anda selaku pembeli tanah tersebut.

B.Penyelesaian Masalah :
Apabila anda mengalami sengketa atas suatu tanah, terlebih dahulu anda melakukan:Align Right
1.Terlebih dahulu anda mempersiapkan bukti-bukti yang kuat untuk dilakukan suatu penuntutan.
2.Segera Menghubungi Kuasa Hukum anda untuk membantu menyelesaikan masalah, dengan tahapan sebagai berikut:
3.Apabila anda tidak berkenan untuk memakai jasa pengacara, maka sebaiknya dilakukan sebagai berikut:

• Melakukan proses mediasi dengan kedua belah pihak.
• Apabila pihak lawan tidak beritikad baik untuk menyelesaikan masalah, maka membuat Laporan Polisi dengan dugaan penggelapan dan penipuan.

Semoga dapat membantu anda dalam membeli tanah.

Read more »